|
导言
《聚焦仲裁》是西安仲裁委开辟的旨在推行仲裁法律制度，保证公民、法人、其他组织正确运用仲裁式维护自身合法权益的系列专题栏目。
本期专刊主要针对商品房卖中存在的热点、难点问题、收集汇编了有关商品房买卖的相关法律知识。希望它能够成为您在商品房买卖中的"参谋"和"助手"。
商品房买卖法律保护指南
一、开发商背景对交易有何影响？
开发商背景对合同的履行有密切联系。开发商的背景主要包括其公司股东构成公司实力、诚信度等，开发商背景对开发项目的影响是显而易见的。如开发商实力欠佳，极易形成"烂尾楼"；开发商的诚信度对商口房买卖合同的履行是极为重要的，特别对于预售房，如其信用度较差，常有违约，购房人就要与人打交道了。律师建议签订合同前应对开发商的背景情况进行调查。
二、 双倍返还是怎么回事？
双倍返还有三种情况：第一种是面积误差导致的双倍返还，即房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%的部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。
第二种是指商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
第三种是指出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人要以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。后两种情况，不属于严格意义上的双倍返还，与双倍返还有重大区别，但亦俗称双倍返还。
三、怎样签合同？
商品房买卖合同是格式合同，但其中有许多选择条款和空白条款，而正是这些条款容易造成纠纷。一般而言，开发商的律师对空白条款和选择条款作过论证，经维护其利益。相反，购买人对此一般并无经验，也无律师参考，极易上当受骗。律师建议签合同时购买人应从以下几个方面留意合同条款：
1、 定金条款
有些开发商别出心裁地在合同中注明：认购方选择一次性付款的，应在签订买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不予退还。这一约定本身就是个陷阱，它将侵吞本处于犹豫期的购房者的定金。
2、 解约权条款
有些开发商在合同中注明；若认购方违反协议中的任何条款，出卖方有权解释本合同，认购方所付定金不予返还。这一条款对方购买显然不利。
解约权一般适用于重大严重违约，并且合同目的无法实现，条款中的"任何条款"之约定，显然不符合法律精神。律师建议；购房者不要认同该约定。
3、违约责任条款
在合同的条款中，违约责任是重要的一项，比如在合同中对违约责任的约定，如对自己不公平或不利，在处理纠纷中的影响将是至关重要的。
如有的合同这样约定，甲方若延期交房则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理入户手续。该约定对双方支付违约金的额度规定不对等，实质是加重购房者的责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。本所律师建议如购房者签定了这样的条款，可以申请法院或仲裁机构对该条款予以撤销或变更。
4、 项目建设依据条款
在此条款，首先，注意出卖人取得土地使用权的方式，是出让，是划拔，还是转让，土地使用权取得方式的不同，会产生不同的法律效果，其次要注意地块土地面积规划用途及土地使用年限。
5、 交接条款
在格式合同中，此条最后部分为空白，留为当事人协商约定，购房人一定要注意此部分约定是否公平。
四、二手房交易中房屋产权状况对交易有何影响？
房屋系不动产，国家对于不动产转让实行公示制度以保证交易安全，帮在交易前您一定要到房产管理部门调查房屋本身的产权状况，审查出卖人是否有权处分、房屋是否已被转让，是滞设定抵押等情况。房屋产权对交易成功之影响巨大，购买人千万不可等闲视之，律师建议购买人应由专业人士据实调查。
五、商品房买卖，开发商须有哪些证件？
开发商须有五证：1、国家土地合用权证；2、建筑用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、商品房（预）销许可证。另外，在合同签定后，开发商交付房屋时还应向购房者提供"两书"：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
六、开发商在售楼广告中许诺的较低的物业费，对购房合同有无法律效力？
一般而言，开发商与物业管理企业是相互独立的企业法人，开发商许诺的物业费对物业公司没有当然的法律约束力，除非物业公司同意。经常见到的开发商在广告中许诺优越的物业管理条件，这均在开发商控制力范围之外，其能否兑现，有待考证，因此购房者对此不可盲目轻信。
七、房地产开发建设方式对楼台盘有何影响？
房地产产开发建设方式有独立开发建设、联合开发建设和参与开发建设之分。独立开发建设因为只有一个建设主体，在建设过程中不易产生纠纷而导致开发受阻；但有时，若开发商实力不佳，会对楼盘的建设产生不利的影响。联合开发建设和参与开发建设方式，项目资金比较有保障，但容易出现建设主体之间的纠纷。
八、商品房买卖合同对购房者会涉及哪些费用？
除了购房款之外，购房人还要承担公证费、登记费、契税、测量费，房屋维修基金等，以按竭方式购房的还有保险费。其中，公证费、保险费、测量费，不必然发生。
九、律师在商品房买卖中能做哪些工作？
1、审查合同。这是律师主要工作，为当事人把关以降低交易风险。
2、律师见证。律师可以对合同主体、内容的真实性、有效性、合法性作见证，以降低购房人交易风险
3、 代办各种手续，如代办保险、代理过户等等。
商品房买卖相关术语
单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到27户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
商品房的结构：售房的楼书常见语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即主地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得记地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是指商品房预售的价格。
低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房：高层房：是指总高在12层以上的楼房。
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出 。
跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一处经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。
水景商品房：是指依水面而建的房屋；TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
商品房买卖中的必要法律文件
一、 售楼书
商品房作为一种特殊商品在市场竞日益激烈的今天，和其他商品一样，需要有一个好的包装，这样才能急剧升温的楼市中吸引广大购房者的注意，并最终倾资购买。因此，许多房产商十分注重对广告的投入，而产生了一批近乎完美的房产宣传资料。但是往往在将钥匙拿到手后，才发现事实情形和广告的宣传大相径庭。因此，广大消费者有必要了解一下售楼书的法律性质。
售楼书是广告的一种，从法律角度来讲，只是向欲购房者提供一种房源信息，属于要约邀请，即等待购房者向自己发出购房屋的意思表示，而这种欲订立购房合同的意思表示就是要约。在要约发出后，只有在销售商做出承诺后，双方达成合意，合同才正式成立。俗话说:“百闻不如一见”，无论售楼书怎么说，购房都都应该去实地考察一下，并将自己的各项要求在合同中一一写明。否则，盲目签合同，到时可就有难言了。
二、 房屋认购书
在签订正式合同之前，买卖双方通常会签订一份房屋认购书。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。有些当事人认为这不是正式合同，所以在签订时就疏忽大意，不仔细审查各项条款，这其实是一种错误的想法。事实上，房屋认购书也是具有法律效力的。如果确系双方真实意思表示，权利、义务的内容不违反现行法律法规，认证书的内容就对双方具有约束力。如果在认购书中约定了违约金或定金条款，当不履行约定义务时，也同样适用于双方当事人。由此可见，在签定房屋认购书时必须与签定正式合同一样谨慎小心。
三、 商品房预售合同书
所谓商品房预售合同是指买卖双方订立的购买期房的合同。购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的。
商品房预售合同具有完全的合同性质，受《合同法》的约束。如果开发商不能及时履行义务，对于购房者来说，可以行使什么权利呢？在以下几种情形下购房者具有单元解除合同的权利：1、开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务；2、开发商迟廷履行合同的主要内容，经催告后在合理期限内仍未履行；3、开发商发迟廷履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。购房乾在解除合同之后，还有权要求赔偿损失。
如果开发商虽到期交付了房屋，但履行结果却与合同中约定的标准不一致时，购房者又享有什么权利呢？购房者可以林求开发商采取补救措施，按照合同约定支付违约金，如果还有其他损失的，开发同还应当赔偿损失。但赔偿损失的数额不得超过订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。因此对于购房者来说，规避风险的最好办法：一是选择有信誉的开发商，二是在合同中对有关的权利义务明确约定。
还要提醒购房者注意的一点是，在签定购房预售合同后，为防止房地产公司"一女两嫁"，应及时办理登记备案手续。因为未办理登记备案手续的，不得对抗第三人。到时不能取得房屋所有权，只能追究开发商的违约责任。
四、 商品房买卖合同书
商品心买卖合同是商品房买卖活动中最基本的法律文件，属新合同法分则规定的买卖合同的一种，一般有正式合同和补充合同两种。目前普遍使用的正式合同是建设部统一制定的商品房买卖合同，是一种格式合同。虽然新版合同充分考虑了双方的意思自治，留出了很多空格供双方协商、填写，但是由于购房者专业对知识的不甚了解，往往在诉讼中更容易吃亏。因此在签订购房合同时最好找到律师及专业人士进行咨询，认真分析每一条款可能造成的法律后果。
在格式合同中，购房者的各项要求容易受到限制，因此签订补充合同就成为充分表达购房者意志的救济途径。在补充合同中，当事人双方可以根据自愿原则，对正式合同中不适合当事人实际情况的条款进行变更、修改、补充和完善。尤其应当注意的是，应将卖方在销售中做出的各种承诺细化在补充合同的条文中，明确完成时限、标准及违约责任。这样。一旦发生纠纷，可以找到充分的法律依据.
商品房买卖中的税费
费用名称 商品住宅 存量房 缴费人
过户手续费 0.04%① 0.5%②
①买卖双方 ②买方
契税 0.75% 买方
权证费 25元/本 买方
权证印花税 5元/本 买方
登记费 100元/本 买方
勘丈费 0.5元/平方米建筑面积 买方
图纸费 130元/件 买方
合同印花税 0.03%③ 0.05%④
③买方 ④买卖双方
综合税 X-5%卖方
注：个人出售自有房产收按5%综合征收率征收税的各税费
分拆比例如下：
税种 5%的组成 分拆比例：
营业税 0.84% 16.8%
土地增值税 2.22% 44.4%
个人所得税 1.84% 36.8%
城市建设维护税 0.07% 1.4%
教育费附加 0.03% 0.6%
常见的几种商品房买卖欺诈行为
一、经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者以得产权的情况，包括：不具备开发资格、"五证"不全，编造虚假文件；故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题；致使合同无效或根本违约的行为；
二、虚假售楼广告，沙盘录像，照片等承诺与实际不符的；
三、 明知检测机构测量有误，但故意不纠正的。
上述行为主要表现为九个方面的问题：认购订金难归还、单方扩大解约权、减免责任巧设计、模糊标的发圈钱、面积误差设陷阱、违约责任不对等、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱。对于普通百九而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要倾其积蓄以圆"乔迁"梦。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，律师提醒广大购房者在签约之前，一定要三思而后行。一是要向律师了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预（销）售许可证“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把发从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字；五是在条件允许的情况下，买房时是可在律师陪同下购房。
商品房买卖纠纷司法解释
最高人民法院公布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、期诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
1、 销售广告可以成为商品房买卖合同内容
最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要邀请，但是记地产开发企业就商品高度开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重在影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2、 买房子面积"缩水"3%将难以解除合同
买房者都会担心一个问题--房屋面积缩水。民都明白3%的解除合同的界线。现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，就要求与房产商解除合同。根据最高人民的司法解释，房子"缩水"3%将难以解除购房合同。
3、 房产商恶意违约欺诈将付沉重代价
商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法以得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。
4、 到期不给办理房产证买房户可以申请赔偿损失
购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房者可向人民法院起诉或依据仲裁协议请求开发商赔偿损失。
5、"交钥匙"就算房屋的交付使用
将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。"交钥匙"就算交付使用。
6、商品房质量严重影响正常居住购房合同要解除
如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房者解除房屋买卖合同。
7、商品房买卖合同将不被轻易确认无效
将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。
8、集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。
9、法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房
人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布"关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释"作出的规定。
10、包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼
如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。
11、商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除"按揭"贷款
在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除"按揭"贷款。这是最高人民法院日前公布"关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释"作出的规定。
（陕西益城律师事务所王洪主任 供稿）
西安仲裁委员会仲裁便民服务十项措施
为了“公证、及时”地解决各类民商事纠纷，使仲裁机构与仲裁申请人“法情相依，居中公断”的崭新形象深入人心，使仲裁真正为民为谋，为民所期，为民所用，促进社会主义市场经济的健康发展。
西安仲裁委员会特推出便民服务的十项措施：
一、简化仲裁立案程序。实施限时立案，远程立案、预约立案制度，最大限度的方便当事人仲裁权利的行使。当事人申请仲裁，凡符合受理条件的，当天办完所有的立案手续；不符合立案条件的，及时给其指明解决途径，确保其合法权利的快速实现。
二、设立专家咨询、调整室。将不同研究方向的仲裁员上榜公布，开辟专门时间接待群众来电来访（咨询电话：86290666转101、108、
88533576），及地解决务类仲裁法律问题，突现仲裁专家办案的特点。
三、设立专业仲裁员名册。依据实际需要，深入研究各类专业性仲裁问题，确保纠纷公平合理的解决。以办安全专业化带动仲裁案件质量的整体提升。
四、对经济确有困难的当事人，根据具体情况，仲裁费予以适度的减、缓、免，确保此类当事人仲裁权利的顺利实现，对涉及到含民工工资的工程款的合同纠纷，将在查明事实的同时，通过先行裁决，合民工工资优先得到保证，以保护其合法权益。
五、开辟络通道，方便各类咨询对象。在西安仲裁网站设立咨询反馈信箱，及时响应答复。
六、加强审限监管，高效地办理高质量的案件。对案件审理的各阶段，各个环节实行全程监控。以方便当事人为原则，确定开庭的时间、地点、最大限度地降低当事人的仲裁成本。
七、扩大适用简易程序审理案件的范围。试行专类案件、专类人员、适用专门程序简便审理。成立速裁庭，制定速裁特别规则。对事实清楚、权利义务关系明确、明确事人争议不大或情况特殊的案件，适用速裁规则，争取当天立案，当天结案。当事人已达成一致意见或只须进行确权的案件，可直接制作仲裁调解书或裁决书，努缩短办案周期，提高办案效率。
八、聘请仲裁质量监督员，完善仲裁监督机制。对争议圈套的复杂案件，聘请专家咨询委员会成员或仲裁质量监督员参与案件的讨论，求得公正的仲裁结论。
九、柔性执法，注重调解。将调解贯穿于仲裁活动的始终。庭前预先调、庭内强化调，裁前而心调。注重仲裁的社会效果，实现互动双赢，促进经济交往。
十、注重仲裁执行，扩展服务空间。积极协助当事人做好财产保全和执行协调工作，确保裁决真正落到实处。
本措施自2004年2月1日起实施。
|
